Direitos e Deveres na Locação: O Guia Definitivo da Lei do Inquilinato
Por Litoral Prime Imóveis — Publicado em 7 de setembro de 2026
A Lei nº 8.245/1991 equilibra direitos de proprietários, inquilinos e corretores, mas ainda gera dúvidas práticas na rotina de locação. Muitos conflitos começam por desentendimentos sobre gastos de condomínio, estado de conservação do imóvel ou preferência na venda.
Neste guia, você verá os pontos essenciais dos arts. 22, 23 e 27, com tabelas comparativas, riscos comuns e respostas rápidas para o dia a dia.
1. O papel da Lei do Inquilinato na prática
A Lei nº 8.245/1991 define regras claras para evitar ambiguidades em contratos de locação residencial e comercial. Seu objetivo é garantir equilíbrio: protege o locador contra inadimplência e o locatário contra abusos, além de orientar corretores na intermediação.
Lei nº 8.245/1991: norma geral que disciplina os contratos de locação de imóveis urbanos, direitos e deveres das partes e procedimentos para rescisão e renovação.
DAI: Em cidades do litoral, a sazonalidade e a alta rotatividade de temporada tornam o entendimento dessas regras ainda mais relevante para evitar prejuízos.
2. Art. 22 — Deveres do Locador/Proprietário
O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso e manter sua estrutura. Entre os principais deveres:
- Entregar o imóvel em estado de conservação adequado ao uso contratado
- Garantir funcionamento de instalações e serviços essenciais
- Pagar despesas extraordinárias de condomínio e reformas estruturais
- Fornecer documentos necessários à vigência do contrato
- Respeitar a intimidade e o uso pacífico do inquilino
Art. 22 da Lei 8.245/1991: o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, bem como a conservá-lo durante a locação, arcando com as despesas extraordinárias de condomínio e com reformas estruturais.
3. Art. 23 — Deveres do Locatário/Inquilino
O inquilino deve preservar o imóvel e cumprir obrigações financeiras. Pontos centrais:
- Pagar pontualmente o aluguel e encargos contratuais
- Arcar com despesas ordinárias de condomínio
- Conservar o imóvel e usar conforme destino contratado
- Comunicar ao locador necessidade de reparos urgentes
- Desocupar o imóvel ao término do contrato
Art. 23 da Lei 8.245/1991: o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e encargos, conservar o imóvel e não modificá-lo sem consentimento escrito do locador.
4. Tabela comparativa: despesas ordinárias vs. extraordinárias
| Tipo de despesa | Geralmente quem paga | Exemplos práticos |
|---|---|---|
| Despesas Ordinárias | Inquilino | Água, luz, gás, IPTU, limpeza rotineira, salário de funcionários de rotina |
| Despesas Extraordinárias | Proprietário | Reforma estrutural, pintura de fachada, troca de elevador, recuperação de telhado |
Essa divisão reduz conflitos e deve ser detalhada no contrato, mas a lei já oferece diretrizes básicas que prevalecem mesmo sem cláusula específica.
5. Direito de Preferência (Art. 27)
O inquilino tem preferência para comprar o imóvel caso o proprietário decida vendê-lo, desde que atendidas condições legais e contratuais.
Pontos importantes:
- O proprietário deve notificar o inquilino antes de colocar o imóvel à venda.
- O inquilino pode exercer a preferência em igualdade de condições.
- O descumprimento pode gerar nulidade da venda e direito de preferência exercido em juízo.
6. Multa por rescisão antecipada do contrato
A multa por rescisão antecipada costuma ser proporcional ao tempo restante do contrato, mas pode variar conforme cláusula contratual e circunstâncias.
Princípios que orientam essa questão:
- A multa não pode ser abusiva; ela deve refletir dano efetivo ou risco assumido.
- Juízes podem reduzir multa em caso de desproporcionalidade evidente.
- O inquilino deve avisar o locador dentro do prazo contratual para evitar ônus adicionais.
DAI: Em contratos de temporada, a multa por cancelamento costuma ser mais rigorosa por natureza de curto prazo e maior volatilidade de ocupação.
7. Riscos jurídicos mais comuns na locação
- Entregar imóvel com vícios ocultos e gerar responsabilidade civil.
- Cobrar do inquilino despesas extraordinárias indevidamente.
- Deixar de notificar o inquilino sobre venda e perder validade da operação.
- Rescindir contrato sem aviso prévio ou forma prevista em lei.
- Descuidar de registros de entrada, saída e estado de conservação.
8. Checklist rápido para locação segura
Checklist de Locação Segura
- Contrato escrito com cláusulas claras de prazo, reajuste e multa
- Registro de entrada com checklist de estado de conservação
- Prova de entrega de chaves e comunicação de aviso prévio
- Comprovação de pagamento de depósito/caução e despesas iniciais
- Notificação formal válida em caso de venda ou rescisão
FAQ — Perguntas Frequentes
1. De quem é a responsabilidade por pintar a fachada do prédio ou trocar o elevador?
Geralmente são despesas extraordinárias do proprietário, nos termos do art. 22 da Lei 8.245/1991; despesas ordinárias de manutenção corrente são do inquilino.
2. Qual o prazo do Direito de Preferência para o inquilino comprar o imóvel?
O inquilino tem preferência em igualdade de condições, com prazo para resposta conforme contrato e notificação válida, conforme art. 27 da Lei 8.245/1991.
3. Como funciona a multa por rescisão antecipada do contrato de aluguel?
Costuma ser proporcional ao tempo restante; pode ser reduzida judicialmente se for abusiva. O aviso prévio e o contrato escrito são fundamentais.
4. O locador pode aumentar o aluguel livremente durante o contrato?
Não. O reajuste segue índice contratado e prazos da Lei do Inquilinato; aumentos arbitrários podem ser contestados.
5. O inquilino pode fazer reformas no imóvel?
Apenas com autorização escrita do proprietário e, quando couber, aprovação do condomínio. Reformas sem autorização geram obrigação de reversão ou indenização.
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