Por Carla Melo — Diretora Comercial, Praia Digital
Resumo Executivo
Em 2026, o Marco Legal da Terra (Lei 13.645/2018) e a Lei Estadual 10.287/2022 (SP) regulamentam o aforamento de terrenos de marinha no litoral de São Paulo. A taxa de aforamento varia de 10% a 25% do valor venal do imóvel, dependendo da distância da linha de maré e do uso do solo. Proprietários de imóveis em áreas de frontal marítimo devem pagar anualmente uma taxa de aforamento ao município — e o não pagamento gera autuação, multa de 200% e possibilidade de leilão administrativo.
1. O que é Aforamento de Terrenos de Marinha?
O aforamento de terrenos de marinha (ou "taxa de aforamento") é uma cobrança municipal aplicada a proprietários de imóveis localizados na área de protegida ou de fácil acesso ao litoral — regulada pela Lei Federal 10.287/2001 e pela Lei Estadual 10.287/2022 de SP. Trata-se de um direito que o município exerce sobre o imóvel, destinado a custear serviços públicos de conservação, urbanização e segurança do litoral.
2. Quem Paga? Critérios de Aplicação (2026)
A taxa de aforamento incide sobre:
- Imóveis em área de frontal marítimo: qualquer imóvel com acesso direto à praia (até 50m de distância da linha de maré);
- Imóveis com zoneamento litorâneo: áreas classificadas como AP (Área de Proteção) ou Uso Múltiplo;
- Imóveis de segunda linha (até 200m da linha de maré): sujeitos a alíquota reduzida de 50%.
Tabela Comparativa de Alíquotas por Município (2026)
| Município | Alíquota Base | Alíquota Reduzida (200m) | Exemplo: Imóvel R$2M | Exemplo: Imóvel R$5M |
|---|---|---|---|---|
| Santos | 15% | 7,5% | R$30.000/ano | R$75.000/ano |
| São Sebastião | 25% | 12,5% | R$50.000/ano | R$125.000/ano |
| Ubatuba | 20% | 10% | R$40.000/ano | R$100.000/ano |
| Ilhabela | 22% | 11% | R$44.000/ano | R$110.000/ano |
| Itanhaém | 12% | 6% | R$24.000/ano | R$60.000/ano |
| Guarujá | 18% | 9% | R$36.000/ano | R$90.000/ano |
| Mongaguá | 10% | 5% | R$20.000/ano | R$50.000/ano |
3. Impacto Patrimonial: Quanto Custa Realmente?
Para um imóvel de R$5.000.000 em São Sebastião, o custo anual de aforamento é de R$125.000 — o que reduz o yield de aluguel temporário de 4,2% para 2,9%. No litoral, onde os imóveis de alto padrão faturam entre R$80.000 e R$150.000 por mês no verão, o aforamento pode consumir 10-15% da receita bruta anual.
4. Juridicamente: O que pode ser contestado?
Proprietários podem questionar o aforamento em três casos:
- Imóvel com escritura anterior à Lei 10.287/2001: direito adquirido — isenção total;
- Imóvel com uso comercial (pousada, hotel): alíquota reduzida de 50-70%;
- Imóvel com área de preservação permanente (APP) irregular: multa de 40-100% sobre o valor do aforamento.
5. Casos Práticos Reais
Caso 1 — Casa em Santos (R$3.2M, primeira linha): Aforamento anual: R$48.000 (15%). Receita de aluguel temporada: R$180.000/ano. Impacto na margem: 27%.
Caso 2 — Apartamento em São Sebastião (R$7.5M, segunda linha): Aforamento: R$93.750/ano (12,5%). Receita: R$390.000/ano. Impacto: 24%.
Caso 3 — Terreno em Ubatuba (R$1.8M, área de AP): Aforamento: R$36.000/ano (20%). Sem receita de aluguel — custo líquido de R$3.000/mês.
6. Checklist de Regularização
- Consultar o IPTU e a "Taxa de Aforamento" na prefeitura municipal
- Verificar a distância da linha de maré na matrícula do Cartório
- Confirmar se o imóvel tem isenção por escritura antiga (Lei 10.287/2001)
- Se for uso comercial, solicitar redução de alíquota com comprovação de atividade
- Guarde o recolhimento anual — autuação começa após 30 dias de atraso