Guia do Custo Real da Compra: O quanto você realmente gasta além do valor do imóvel?

Atualizado em 21/08/2026

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O preço anunciado não é o custo final

Muitos compradores chegam à mesa de negociação olhando apenas o valor do imóvel. Na prática, o custo total inclui taxas obrigatórias, impostos, corretagem e custos recorrentes iniciais. No Litoral Paulista, esses valores podem aumentar o desembolso inicial em 8% a 14%, dependendo da cidade, do tipo de imóvel e da forma de aquisição.

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Principais componentes do custo de compra

ITBI

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis incide sobre o valor do imóvel ou sobre o valor da avaliação fiscal, whichever is maior. No Litoral Paulista, as alíquotas variam entre 2% e 3,5%, a depender da cidade e do tipo de transação.

Exemplo prático: apartamento de R$ 600 mil em Santos com ITBI de 3% = R$ 18 mil.

Registro e escritura

O registro de imóvel e a escritura pública são obrigatórios para transferência de propriedade. Os cartórios cobram emolumentos que variam por estado e por valor do imóvel. Uma estimativa segura para o litoral é 1% a 1,5% do valor do imóvel.

Exemplo prático: R$ 600 mil x 1,2% = R$ 7,2 mil.

Corretagem

A comissão de corretagem costuma ser paga pelo vendedor, mas pode ser repassada ao comprador em contratos específicos. No mercado paulista, valores entre 4% e 6% são comuns.

Exemplo prático: R$ 600 mil x 5% = R$ 30 mil.

IPTU e condomínio

Embora não sejam custos de fechamento, o IPTU anual e o condomínio mensal impactam o fluxo de caixa logo nos primeiros meses. No Litoral, imóveis em condomínios fechados ou com infraestrutura de lazer tendem a ter condomínio mais alto.

Exemplo prático: IPTU anual R$ 2,4 mil + condomínio R$ 600/mês = R$ 9,6 mil no primeiro ano.

Financiamento e seguros

Se o comprador usa financiamento, há seguros obrigatórios (MIP + SFI), taxa de avaliação do banco e, em alguns casos, taxa de administração. Esses custos aparecem na tabela de financiamento e devem ser incluídos no cálculo.

Simulação completa: apartamento de R$ 600 mil no Litoral

Considerando ITBI 3%, registro 1,2%, corretagem 5%, IPTU R$ 2,4 mil/ano, condomínio R$ 600/mês e financiamento padrão:

• Imóvel: R$ 600 mil
• ITBI: R$ 18 mil
• Registro/escritura: R$ 7,2 mil
• Corretagem: R$ 30 mil
• IPTU/ano: R$ 2,4 mil
• Condomínio/ano: R$ 7,2 mil
• Custo total para entrar: ~R$ 664,8 mil
• Custo anual adicional: R$ 9,6 mil

Esse exemplo mostra por que o orçamento inicial deve incluir pelo menos 10% a 12% além do preço do imóvel.

Armadilhas comuns

• Subestimar custos de cartório e ITBI por usar valores desatualizados de guias online.
• Esquecer custos de mudança, reforma inicial e móveis básicos.
• Não incluir IPTU e condomínio no planejamento de caixa dos primeiros 12 meses.
• Aceitar financiamento sem calcular seguros e taxa de avaliação.