MORADIA · COMPARAÇÃO PATRIMONIAL

Alugar ou comprar no litoral?

Compare o patrimônio que cada caminho pode formar. Inclua a entrada investida, os custos da compra e o que sobra mês a mês.

Comece pelo seu cenário. Os valores abaixo são exemplos editáveis, não taxas atuais nem previsão de retorno. Os patrimônios finais estão em reais nominais do futuro, sem descontar inflação.

Suas premissas

Preencha todos os campos. Zero é aceito onde fizer sentido. Entrada igual ao preço simula compra à vista.

Imóvel, prazo e evolução

Valor do imóvel (R$)

Use o preço negociado, não uma avaliação automática.

Aluguel mensal equivalente (R$)

Compare imóveis equivalentes. Não inclua despesas já preenchidas abaixo.

Entrada disponível (R$)

Custos de aquisição são pagos à parte. Para compra à vista, informe o preço integral.

Juros do financiamento (% a.a.)

Use os juros contratuais. Não some seguros novamente se estiver usando uma taxa que já os inclui.

Prazo do financiamento (anos)

Inteiros de 1 a 50 anos. Pode ser maior ou menor que o horizonte.

Horizonte da comparação (anos)

Por quantos anos você quer comparar? A venda é simulada ao fim desse período.

Valorização anual do imóvel (%)

Hipótese efetiva anual. Valores negativos simulam desvalorização.

Reajuste anual do aluguel (%)

Aplicado a cada aniversário, começando no mês 13. Pode ser negativo.

Retorno líquido dos investimentos (% a.a.)

Hipótese efetiva anual, já líquida de impostos e tarifas. Não é uma promessa de rentabilidade.

Financiamento: sistema, taxa, correção e seguros

Tipo de taxa anual

Nominal: taxa anual ÷ 12. Efetiva: taxa mensal equivalente composta.

Sistema de amortização

Use o sistema da sua proposta. A simulação não substitui o cronograma do banco.

Correção anual do saldo devedor (%)

Hipótese efetiva anual constante, como um cenário de TR. Zero ignora correção, não garante taxa zero no contrato.

Seguros e tarifas mensais do financiamento (R$)

MIP, DFI e tarifas não incluídos nos juros. Cessam após a quitação.

Custos de aquisição, manutenção e venda

Confira estas hipóteses antes de decidir. Despesas iguais nos dois caminhos podem ser omitidas de ambos; se diferirem, informe cada valor. A renda necessária para bancar os custos não é avaliada.

Custos de aquisição (% do preço)

ITBI, registro, escritura e despesas iniciais, sem financiar esses custos. Confira valores locais.

Custos de venda (% do valor futuro)

Corretagem e demais despesas de saída. O imposto é informado separadamente.

Provisão de imposto na venda (R$)

Valor nominal estimado para o fim do horizonte, sem cálculo fiscal automático. Zero significa não provisionado.

Manutenção anual (% do valor do imóvel)

Provisão mensal: valor do imóvel no início do mês × percentual anual ÷ 12.

Outros custos mensais da compra (R$)

Somente despesas que você terá nesse caminho. Não duplique manutenção ou encargos do financiamento.

Outros custos mensais do aluguel (R$)

Ex.: seguro-fiança. IPTU e condomínio dependem do contrato; evite duplicar despesas comuns.

Reajuste anual dos demais custos (%)

Reajuste por aniversário dos outros custos e dos encargos do financiamento.

O cálculo acontece no seu navegador. Não preencha dados de identificação ou números de conta.

Exemplo ilustrativo

Comparação patrimonial

Resultado condicionado às premissas. Não é recomendação de compra, investimento ou crédito. Diferenças de até R$ 1 são tratadas como patrimônios próximos.

Comprar: patrimônio líquido final

Alugar e investir: patrimônio final

Capital inicial e primeiro mês

Capital inicial igual nos dois caminhos
Custos de aquisição, além da entrada
Valor financiado
Primeira parcela: juros + amortização
Custo da compra no primeiro mês
Custo do aluguel no primeiro mês

Ver custos acumulados e composição final

Desembolsos de moradia não são comparáveis diretamente a patrimônio: amortização vira participação no imóvel. Aportes nos investimentos são apresentados separadamente.

Compra: entrada + aquisição + moradia no horizonte
Aluguel: moradia no horizonte, sem aportes
Aluguéis acumulados, sem outros custos
Parcelas pagas no horizonte
Juros pagos no horizonte
Correção acumulada do saldo devedor
Aportes mensais do comprador
Aportes mensais do locatário, além do capital inicial
Valor bruto do imóvel ao fim
Saldo devedor ao fim
Custos estimados de venda ao fim
Provisão nominal de imposto na venda

Como o resultado muda com as taxas?

Mude uma hipótese por vez. Os cenários abaixo variam 2 pontos percentuais e recalculam todos os fluxos. Diferença positiva favorece comprar; negativa favorece alugar e investir. Role a tabela horizontalmente em telas estreitas.

Sensibilidade no mesmo horizonte, em reais nominais
Hipótese	Compra − aluguel	Maior patrimônio

Acompanhar patrimônio ano a ano

Cada linha simula uma saída naquele ano. A provisão fixa de imposto informada é repetida em cada saída hipotética; revise-a se mudar o horizonte. Role a tabela horizontalmente em telas estreitas.

Patrimônios após venda hipotética, custos e saldo devedor
Ano	Imóvel bruto	Dívida	Comprar	Alugar e investir	Diferença

Como a comparação funciona

Mesmo capital inicial. O comprador usa entrada e custos de aquisição. O locatário investe exatamente essa soma.
Mesmo orçamento comparativo a cada mês. Usamos o maior custo de moradia dos dois caminhos. Quem gastar menos investe a diferença. Isso pressupõe dinheiro disponível para bancar o caminho mais caro, não comprova capacidade de pagamento.
Fluxos mensais. Investimentos existentes rendem antes dos aportes no fim do mês. Aluguel e demais despesas reajustam a cada aniversário. A manutenção é percentual anual dividido por 12 sobre o valor do imóvel no início do mês.
Financiamento. A taxa nominal anual é dividida por 12; a efetiva usa a taxa mensal equivalente. O indexador opcional corrige o saldo antes dos juros. Price é recalculada pelo saldo e prazo restantes; no SAC, a amortização é o saldo corrigido dividido pelos meses restantes. Seguros e tarifas cessam na quitação.
Patrimônio no mesmo horizonte. Comprar = imóvel − saldo devedor − custos de venda − provisão de imposto + investimentos. Alugar = capital inicial e aportes acumulados com retorno líquido. O capital amortizado não é contado como perda.

Limites: taxas constantes são cenários, não previsões. Não calculamos tributação real dos investimentos, ganho de capital, FGTS, amortizações extraordinárias, variações contratuais, renda necessária ou risco de mercado. O contrato bancário pode ter regras e arredondamentos diferentes. Confirme indexadores, CET e despesas com seu banco; não conte custos duas vezes.

A compra tem menor liquidez e envolve custos de mudança e venda. Flexibilidade, estabilidade da moradia e preferências pessoais também importam.

Fontes e atualização

Metodologia revisada em 11/11/2026. As taxas preenchidas são hipóteses ilustrativas. Não há atualização automática de indicadores, cotações bancárias ou preços por cidade nesta ferramenta.

Banco Central: taxas de financiamento imobiliário referenciado em TR. Estatísticas não substituem uma proposta individual.
CAIXA: perguntas frequentes sobre financiamento, juros, indexadores, seguros e condições contratuais.
IBGE: indicadores de inflação e FGV: resultados do IGP-M. Use o índice e o aniversário previstos no seu contrato, sem projetar o último dado como certeza futura.
Custos de compra e venda devem vir de documentos, propostas e órgãos locais. Use também o calculador de custos de compra.

Referências históricas e classificações por cidade sem metodologia verificável foram retiradas da comparação. O yield é apenas um indicador descritivo, não uma regra automática de decisão.

Perguntas frequentes

O simulador decide se devo comprar?

Não. Ele compara patrimônios nominais em um cenário, considerando o mesmo capital inicial e o investimento das diferenças de custo. Capacidade de pagamento, risco, liquidez, mobilidade e preferências pessoais precisam de avaliação separada.

O yield do aluguel determina o resultado?

Não. O yield inicial é o aluguel de 12 meses dividido pelo preço. Um aluguel relativamente baixo reduz o custo de alugar, mas não determina a melhor escolha sozinho. A conclusão vem dos patrimônios líquidos calculados.

O que muda entre Price e SAC?

Com juros fixos e sem correção do saldo, a Price mantém a parcela de juros e amortização constante. No SAC, a amortização é constante e a parcela diminui. Correção do saldo, seguros e tarifas podem alterar o desembolso.

O horizonte precisa ser igual ao prazo do financiamento?

Não. Se você sair antes da quitação, o saldo devedor é descontado da venda. Depois da quitação, não há mais parcelas nem os encargos mensais do financiamento, mas manutenção e outros custos da compra continuam.

As taxas preenchidas são dados de mercado atuais?

Não. São exemplos editáveis, sem atualização automática. Use uma proposta bancária, seu contrato de aluguel, custos documentados e hipóteses próprias de valorização e retorno líquido.

A provisão de imposto calcula ganho de capital?

Não. Informe uma estimativa nominal em reais, obtida para o seu caso. O simulador não aplica alíquotas, isenções, deduções ou regras de ganho de capital. Zero não significa isenção.