O negócio fechou.
E a comissão não veio?

01 · Direito à remuneração

Quando nasce o direito à comissão?

O Código Civil vincula a comissão ao resultado previsto na mediação e protege o corretor quando, alcançado esse resultado, o negócio deixa de se efetivar por arrependimento das partes. Uma visita ou apresentação isolada não assegura pagamento: é preciso demonstrar a intermediação e o resultado contratado. Código Civil, arts. 722–725.

No REsp 2.198.976/PR, de 2025, o STJ manteve o reconhecimento da comissão em um caso de consenso documentado sobre preço, objeto e forma de pagamento, seguido de desistência unilateral e imotivada do vendedor. Isso não transforma toda negociação frustrada em comissão devida: as provas e as condições do contrato continuam decisivas.

Direito e vencimento são coisas diferentes

O contrato pode prever pagamento na assinatura, em parcelas ou condicionado a evento específico. O STJ admitiu, no REsp 2.000.978, condição futura e incerta, respeitados os limites legais. Portanto, não se pode afirmar que a comissão vence sempre na escritura, no sinal ou na entrega das chaves. Financiamento não aprovado, condição pendente e arrependimento exigem análises distintas.

Na locação, diferencie a intermediação inicial da administração mensal. A assinatura do contrato pode comprovar o resultado da intermediação, mas a data de pagamento segue o ajuste aplicável. O fim da locação, meses depois, não gera automaticamente uma nova comissão.

E se fecharem por fora?

O art. 727 protege a remuneração quando o negócio posterior decorre dos trabalhos do corretor, inclusive após o prazo contratual. Já a exclusividade por escrito recebe a proteção do art. 726, com a ressalva de inércia ou ociosidade comprovada. Guarde a sequência de contatos e propostas; a relação entre seu trabalho e o fechamento precisa ser demonstrada. Código Civil, arts. 726–727.

02 · Responsável pelo pagamento

Quem deve pagar: vendedor, comprador ou locador?

Comissão do cliente e repasse ao corretor

São relações que precisam ser examinadas separadamente: uma pode envolver o cliente que contratou a imobiliária; outra, a remuneração ou partilha ajustada entre a imobiliária e o corretor. Identifique quem é credor e devedor em cada acordo. O fato de o cliente ainda não ter pago não permite concluir, sozinho, que o repasse pode ser adiado: é necessário conferir as condições válidas do ajuste e a natureza da relação profissional.

Se você atua em parceria ou associação, confira o ajuste de partilha. Se houver elementos de vínculo de emprego, a análise da remuneração e da via de cobrança pode ser trabalhista; o nome dado ao contrato não resolve isso sozinho. Lei 6.530/1978, art. 6º, §§ 2º–4º. Ser sócio ou administrador também não torna alguém automaticamente devedor pessoal de uma obrigação da empresa; confira quem contratou e a base jurídica de eventual responsabilidade. Código Civil, arts. 49-A e 50.

03 · Consequências do atraso

O que pode ser cobrado além da comissão?

Em obrigação positiva, líquida e com vencimento definido, o não pagamento no prazo constitui o devedor em mora de pleno direito. Sem termo, a constituição em mora depende de interpelação judicial ou extrajudicial. Há ressalvas quando o atraso não é imputável ao devedor. Código Civil, arts. 394–397.

• Principal: comissão efetivamente devida, descontando pagamentos já recebidos.
• Juros e correção: conforme cláusulas válidas e regras legais aplicáveis ao período. Após a Lei 14.905/2024, na falta de índice convencionado ou lei específica, o Código Civil prevê IPCA; a taxa legal de juros corresponde à Selic deduzida da atualização, segundo metodologia do CMN divulgada pelo Banco Central. Não aplique automaticamente “1% ao mês” nem some Selic integral e IPCA.
• Multa: depende de previsão e fundamento aplicáveis; não há multa universal para toda comissão atrasada. A cláusula penal está sujeita a limites e redução judicial.
• Perdas e danos e honorários: exigem fundamento e apuração. Não acrescente qualquer percentual unilateralmente nem confunda honorários contratados com seu advogado com verbas eventualmente devidas pelo devedor.

Base: Código Civil, arts. 389, 395, 402–406 e 408–413. Solicite memória de cálculo que identifique valores, datas, índices e cláusulas.

04 · Roteiro prático

Como proceder para receber

1. Organize a prova

   Reúna contrato de corretagem, autorização, propostas aceitas, mensagens completas, registros de visitas, documentos do fechamento, pagamentos parciais e a regra de vencimento. Preserve arquivos originais, datas e identificação dos interlocutores; capturas isoladas podem perder contexto. A ata notarial pode ajudar a documentar fatos, sem garantir o resultado da causa. CPC, arts. 369, 373 e 384.

2. Envie uma cobrança objetiva e reservada

   Informe imóvel, serviço, fundamento contratual, valor, vencimento e meio de pagamento. Peça confirmação ou esclarecimento da divergência. Guarde prova de envio e recebimento. Não exponha o cliente em redes sociais nem pressione familiares ou terceiros.

3. Formalize a notificação e tente acordo

   Se não houver solução, prepare com orientação jurídica uma notificação extrajudicial e prazo razoável para resposta. Não existe prazo único de “48 horas” ou “cinco dias” obrigatório para toda cobrança. Registre eventual parcelamento, encargos e quitação por escrito. Conciliação ou mediação podem ser alternativas. CC, art. 397; CPC, art. 3º.

4. Avalie a medida judicial adequada

   Execução: exige obrigação certa, líquida e exigível e título executivo adequado; documento particular assinado pelo devedor e duas testemunhas é uma das hipóteses. Títulos eletrônicos têm regra específica de integridade e assinatura. Monitória: pode caber com prova escrita sem eficácia executiva. Ação de cobrança: permite discutir a obrigação e produzir provas quando necessário. A escolha depende dos documentos, custos e circunstâncias. CPC, arts. 700, 783–784 e 786.

Exemplo prático · Relato anonimizado

Venda feita, comissão parcelada e saldo sem pagamento

Uma corretora relata ter realizado uma venda enquanto trabalhava em uma imobiliária. A comissão foi negociada em parcelas, mas parte do pagamento ficou pendente. Segundo o relato, o responsável pela imobiliária ainda não providenciou o saldo nem informou uma previsão de pagamento.

O que ainda precisa ser apurado: quem assumiu cada obrigação, quais parcelas já foram pagas, se havia datas de vencimento e se o ajuste envolve comissão do cliente ou repasse da imobiliária. Não receber uma previsão agora não significa, necessariamente, que não existiam datas pactuadas. O relato, sozinho, não permite afirmar má-fé nem definir o devedor.

1. Monte uma relação de parcelas com valor, vencimento previsto, pagamento recebido e saldo, anexando os comprovantes.
2. Reúna o contrato de corretagem, o acordo de parcelamento, o ajuste com a imobiliária e as mensagens que confirmem a venda e a remuneração.
3. Peça uma posição escrita à imobiliária: reconhecimento ou contestação do saldo, identificação do responsável pelo pagamento e proposta com datas concretas.
4. Procure um advogado independente para avaliar a responsabilidade, os prazos e a cobrança. Se não houver vencimentos pactuados, será preciso analisar a constituição em mora por interpelação; se houver, conferir as condições de exigibilidade de cada parcela.

Não presuma que todas as parcelas futuras venceram antecipadamente: isso depende do acordo e da lei. O exemplo orienta a organização das provas e não substitui a análise individual. Código Civil, arts. 397 e 722–725; Lei 6.530/1978, art. 6º.

05 · Conduta intencional

E quando o atraso parece proposital ou de má-fé?

A boa-fé deve orientar a execução do contrato. Ocultação do fechamento, versões contraditórias e tentativas documentadas de contornar a intermediação podem ser relevantes para a análise jurídica. Ainda assim, o atraso, por si só, não comprova má-fé. Guarde os fatos e evite acusações sem prova. Código Civil, arts. 187, 422 e 727.

Com prova de conduta ilícita e prejuízo, o advogado pode avaliar pedido de reparação além da cobrança, conforme os requisitos legais. Dano moral, pagamento em dobro, bloqueio de bens ou indenização adicional não são consequências automáticas de uma comissão em atraso.

Má-fé processual é outra questão: alterar a verdade dos fatos ou usar o processo de forma abusiva pode levar às sanções dos arts. 79–81 do CPC, mediante apreciação judicial. Essas sanções não são uma multa que o corretor possa acrescentar ao boleto. Consulte o CPC.

A simples falta de pagamento é uma questão de cobrança civil e não basta para concluir que houve crime. Se houver indícios concretos de fraude, procure avaliação jurídica específica. Cobrar com ameaças, exposição pública ou retenção indevida de valores pode gerar responsabilidade para quem cobra.

06 · Prevenção

Proteja sua comissão antes de começar

• Formalize por escrito contratante, imóvel, serviço, valor ou percentual, base de cálculo e responsável pelo pagamento.
• Defina o resultado esperado, vencimento, parcelas, condições, exclusividade e consequências de arrependimento ou atraso.
• Documente a intermediação e a aceitação das condições essenciais; informe riscos e pendências ao cliente.
• Defina a divisão entre corretores e imobiliária, quando houver parceria.
• Peça revisão jurídica das assinaturas, encargos e forma de cobrança antes de usar um modelo.

A Lei 6.530/1978 regulamenta a profissão e o sistema COFECI/CRECI. O conselho regional pode orientar sobre exercício profissional e canais disponíveis; a cobrança judicial da dívida exige a via competente. O corretor também deve atuar com diligência e informar riscos ao cliente. Lei 6.530/1978, arts. 3º–7º; CC, art. 723.

Consulta e transparência

Fontes oficiais e referências

Verificação editorial em 03/11/2026. Os precedentes abaixo tratam de casos específicos e não garantem resultado idêntico para toda cobrança.

1. Código Civil — texto atualizado na Câmara dos Deputados. Arts. 49-A, 50, 187, 389–413, 422 e 722–729; alterações da Lei 14.905/2024 nos encargos legais.
2. Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, texto atualizado. Art. 22, VII: despesas de intermediação e administração.
3. Lei 6.530/1978 — regulamentação profissional, texto atualizado. Atribuições, conselhos e associação com imobiliárias.
4. Código de Processo Civil — texto atualizado. Arts. 3º, 79–81, 369, 373, 384, 700 e 783–786; art. 784, § 4º, sobre títulos eletrônicos.
5. STJ — comissão condicionada a evento futuro e incerto. REsp 2.000.978; notícia oficial de 07/08/2023 com acesso ao acórdão.
6. STJ — inteiro teor do REsp 2.198.976/PR (PDF). Terceira Turma, julgamento em 24/11/2025 e publicação em 27/11/2025: resultado útil e desistência imotivada do vendedor.