Casa térrea no Jardim Indaiá com quintal e churrasqueira

Rentabilidade e contexto da região

Um cenário de locação residencial tradicional para analisar a compra de R$ 400.000, com contas abertas e pontos a confirmar antes de investir.

Simulação, não promessa de renda. O aluguel de R$ 2.200 por mês é uma hipótese ilustrativa, com referência em preço pedido de uma oferta pública (fonte 1). Não é aluguel contratado, avaliação desta casa ou média do bairro. Não há histórico de locação informado para este imóvel.

Compra e receita: horizonte de 12 meses

A base parcial considera R$ 400.000 de compra + R$ 12.000 de ITBI ilustrativo (3% sobre o preço), totalizando R$ 412.000. A alíquota geral consta da orientação municipal (fonte 2); confirme a base de cálculo, eventuais reduções ou isenções e o valor efetivamente devido.

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*Receita bruta ÷ R$ 412.000 × 100, no mesmo horizonte de 12 meses. A vacância já está refletida nos meses recebidos; não deve ser descontada novamente. Não inclui escritura, registro, reforma, mobília, administração, IPTU, seguro, manutenção, tributos sobre a renda, financiamento ou outras despesas aplicáveis. Esses custos reduzem o retorno; despesas fixas podem continuar durante a vacância. Não é retorno líquido nem retorno sobre todo o capital investido.

Crescimento populacional e valorização

No recorte municipal, a população passou de 47.645 habitantes em 2010 para 64.188 em 2022, crescimento acumulado de 34,72% entre os censos (fonte 3). É contexto demográfico do município, não uma medição do bairro ou da demanda por esta casa.

Esses dados não comprovam valorização imobiliária. Para sustentar essa conclusão, seria necessária uma série de preços de transações de imóveis equivalentes, com localização, conservação, áreas e datas comparáveis. Não há nesta análise uma taxa comprovada ou projetada de valorização.

Casa térrea e possibilidades de ampliação

O terreno de 180 m², conforme informações do proprietário e ficha fornecida, permite estudar alternativas de uso e eventual ampliação. A viabilidade depende da matrícula, da regularidade da construção, das regras urbanísticas e de avaliação por responsável técnico. A diferença entre terreno e área construída não equivale a área livre edificável. Nenhuma ampliação, número adicional de cômodos ou retorno de obra está assegurado.

Fontes e limites da análise

1. Imobiliária Moura Souza, oferta de locação ref. 542, consultada em 06/11/2026. Preço pedido utilizado apenas como referência para a hipótese; não é uma amostra de mercado nem prova de equivalência com esta casa.
2. Orientação oficial municipal: Perguntas Frequentes sobre ITBI, consultada em 06/11/2026. Alíquota geral informada de 3%, sujeita ao enquadramento da operação.
3. IBGE, Censos Demográficos de 2010 e 2022, reproduzidos no Portfólio do Município da Secretaria de Estado da Saúde de São Paulo, edição de dezembro de 2024, p. 12, consultado em 06/11/2026. Crescimento calculado por (64.188 ÷ 47.645 − 1) × 100.

Estudo informativo, com premissas parciais. Valide aluguel possível, despesas, documentação e condições da operação antes de decidir.