Simulador de ROI
Compare o retorno anual do seu imóvel no litoral paulista em três cenários: temporada, aluguel anual e venda (com o valor investido em renda fixa).
⚡ Preencher com dados reais da cidade:
Resultado
Melhor cenário:
| Cenário | Receita bruta/ano | Receita líquida/ano | ROI sobre o imóvel | Acumulado 3 anos |
|---|---|---|---|---|
| Temporada | ||||
| Aluguel anual | ||||
| Venda + renda fixa |
📈 O mercado agora (out/2026)
Contexto real e atualizado para embasar sua simulação.
Preço médio por m² (apartamentos, mediana de anúncios 2026)
| Cidade | Preço/m² | Leitura para o investidor |
|---|---|---|
| Praia Grande | R$ 12.000 | Melhor custo-benefício: entrada menor, demanda de temporada forte |
| Guarujá | R$ 15.000 | Intermediário: público de alto poder aquisitivo, diárias altas |
| Santos | R$ 18.000 | Mercado premium: valorização de 9,36% em 12 meses |
Fontes: G1 (01/out/2026), CBN Santos (mar/2026), Boqnews (mai/2026), Secovi-SP (jun/2026), Índice de preço por m² Praia Digital 2026. Valores de anúncios, não de transações.
📊 Dados reais de referência (set/2026)
Use estes números — de anúncios reais de temporada — para calibrar a simulação acima.
Ocupação e receita por cidade (temporada)
| Cidade | Ocupação média | Diária média (ADR) | Receita anual média | Pico |
|---|---|---|---|---|
| Ilhabela | 62% | R$ 950 | R$ 203.000 | Dez–Fev |
| São Sebastião | 68% | R$ 1.080 | R$ 189.000 | Jan–Mar |
| Ubatuba | 58% | R$ 820 | R$ 148.000 | Dez–Jan |
| Santos | 51% | R$ 650 | R$ 102.000 | Jan–Fev |
| Guarujá | 48% | R$ 720 | R$ 118.000 | Dez–Mar |
| Itanhaém | 42% | R$ 580 | R$ 89.000 | Jan–Fev |
| Praia Grande | 45% | R$ 550 | R$ 82.000 | Jan–Abr |
| Mongaguá | 38% | R$ 480 | R$ 67.000 | Dez–Fev |
Média do litoral paulista: 58,7% de ocupação e ADR de R$ 890 (Brasil: 45,4% e R$ 650). Anúncios ativos monitorados: 8.179.
Sazonalidade (ocupação × diária por mês)
| Mês | Ocupação média | Diária média |
|---|---|---|
| Janeiro | 72% | R$ 1.150 |
| Fevereiro | 68% | R$ 1.090 |
| Dezembro | 62% | R$ 980 |
| Março | 55% | R$ 890 |
| Junho (feriados) | 45% | R$ 700 |
| Julho | 42% | R$ 650 |
| Abril | 38% | R$ 620 |
| Agosto | 35% | R$ 550 |
| Setembro | 32% | R$ 500 |
Benchmark de renda fixa
Selic em 13,75% ao ano (Banco Central do Brasil, série temporal 432, consulta em out/2026). É o parâmetro usado no cenário "venda + renda fixa" — por isso atualizamos o campo "Rendimento de renda fixa" para 13,75%.
Fontes: AirDNA (set/2026), Airbtics (2025–2026), GuestFavorites (set/2026), Banco Central do Brasil (out/2026). Valores baseados em preços anunciados de temporada, não em transações. Metodologia completa em /metodologia.html · Dados detalhados em Dados de ocupação 2026.
🗓️ Informações reais e atuais (out/2026)
Cenário macro — atualizado em out/2026
- Selic em 13,75% ao ano, definida pelo Copom em 16/09/2026 (281ª reunião) e em vigor desde 17/09/2026. Próxima decisão: 04/11/2026 (Banco Central do Brasil).
- Renda fixa paga ~13,75% a.a. bruto — sobre o rendimento incide IR regressivo (22,5% até 180 dias, 20% até 360, 17,5% até 720 e 15% acima de 720 dias). Na simulação, o cenário "venda + renda fixa" usa o rendimento bruto; considere o imposto na sua decisão.
- Aluguel residencial recebido por pessoa física é tributado via carnê-leão (isento dentro do limite mensal da tabela progressiva do IR); temporada via plataformas também é tributável.
Custos reais das plataformas de temporada
| Plataforma | Comissão | Observação |
|---|---|---|
| Airbnb (taxa dividida) | 3% do anfitrião + ~14,2% do hóspede | Modelo tradicional |
| Airbnb (taxa única) | 15,5% do anfitrião | Obrigatória para quem usa gerenciador (PMS) desde out/2026 |
| Booking.com | 15% a 25% | Varia por região e plano de visibilidade |
| TemporadaLivre / Vrbo | ~8% a 12% + anuidade opcional | Alternativa para reduzir custo por reserva |
Some a isso a taxa de administração (campo acima — média de mercado: 15% a 25% do faturamento bruto) e custos de limpeza, lavanderia e reposição (tipicamente R$ 120–R$ 250 por estadia).
Ocupação real — litoral de SP (2026)
- Ocupação média do litoral paulista no 1º trimestre de 2026: ~55%, oscilando de ~35% na baixa temporada a até 88% na alta (ZeloHost/índices de mercado 2026).
- Praia Grande: ~38% de ocupação média anual (GuestFavorites, jul/2026).
- Ilhabela bem gerenciada: 50% a 58% no ano, com picos de 88% a 90% na alta temporada.
Quanto custa operar na temporada (valores de mercado, 2026)
| Item | Custo típico | Periodicidade |
|---|---|---|
| Limpeza profissional por estadia | R$ 120 – R$ 250 | Por reserva |
| Enxoval (lavanderia/ressuprimento) | R$ 40 – R$ 90 | Por reserva |
| Condomínio (apto 2 dorm., pé na areia) | R$ 500 – R$ 1.200 | Mensal |
| IPTU (apto 2 dorm., Baixada Santista) | R$ 1.200 – R$ 3.600 | Anual |
| Energia + internet + streaming | R$ 250 – R$ 450 | Mensal |
| Gestão/administração profissional | 15% – 25% do faturamento | Mensal |
💡 Os campos Limpeza por estadia e Estadia média acima já descontam esse custo automaticamente da simulação — ajuste com os valores do seu condomínio.
Calendário da alta temporada 2026/2027
| Período | Data | Demanda esperada |
|---|---|---|
| Feriado de Finados | 02/nov/2026 | Alta (feriadão) |
| Proclamação da República | 15/nov/2026 (domingo) | Média |
| Natal | 25/dez/2026 | Muito alta |
| Réveillon | 31/dez/2026 – 01/jan/2027 | Pico do ano — diárias até 3× a média |
| Férias de janeiro | todo jan/2027 | Ocupação mais alta do ano (~72% média histórica) |
| Carnaval 2027 | 06 a 09/fev/2027 (terça: 09/02) | Pico — diárias 2× a 3× a média |
Fontes: Banco Central do Brasil (comunicado Copom 16/09/2026), Airbnb/Booking (tabelas oficiais de comissão 2026), ZeloHost Índice 2026, GuestFavorites (jul/2026), calendário oficial de feriados. Receita Federal (tributação).
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