Inventário de imóvel: passo a passo, custos, prazo e como regularizar para vender
Por Praia Digital • 23 de outubro de 2026 • 8 min de leitura
Imóvel de herança no litoral costuma ficar anos parado: a família usa, ninguém regulariza — e na hora de vender, descobre que não pode. Este guia explica, em linguagem simples, como o inventário funciona, quanto custa em linhas gerais e o que precisa estar pronto para o imóvel poder ser vendido legalmente. Conteúdo informativo, não é consultoria jurídica: cada caso deve ser acompanhado por advogado.
1) Por que imóvel herdado não pode ser vendido antes do inventário?
Com o falecimento, os bens passam aos herdeiros, mas a titularidade formal do imóvel só se regulariza com o inventário e o registro da partilha (ou da adjudicação) na matrícula. Sem isso, o imóvel continua registrado em nome de quem faleceu — e nenhum comprador, banco ou cartório conclui uma compra e venda segura. É por isso que “vender imóvel de inventário” sempre começa pela regularização, não pelo anúncio.
2) Judicial ou em cartório: qual caminho?
- Extrajudicial (cartório): possível quando há consenso entre os herdeiros e o caso se enquadra nas hipóteses legais (regra geral: herdeiros capazes e de acordo, sem litígio). Costuma ser mais rápido. Exige advogado e escritura pública de inventário e partilha.
- Judicial: necessário quando há conflito, testamento em discussão, herdeiros incapazes ou questões que exigem decisão do juiz. É mais demorado, mas é o caminho quando não há acordo.
A participação de advogado é obrigatória nos dois caminhos. A Lei nº 11.441/2007 é a base do inventário extrajudicial no Brasil.
3) Passo a passo geral
- Abertura: o Código de Processo Civil (art. 611) prevê que o inventário seja instaurado dentro de 2 meses da abertura da sucessão, com prazo de conclusão prorrogável. Não deixe para depois: atraso pode gerar multa no imposto estadual.
- Levantamento: reunir certidões do falecido e dos herdeiros, documentos pessoais, certidão de óbito, matrícula atualizada do imóvel, IPTU e levantamento de dívidas e outros bens.
- Imposto: transmissão por herança é fato gerador de ITCMD (imposto estadual), não de ITBI. A alíquota e as regras são do Estado onde o imóvel fica — em São Paulo, confirme a regra vigente na Secretaria da Fazenda estadual antes de calcular.
- Partilha: definida a divisão entre herdeiros (ou a adjudicação para um só), lavra-se a escritura ou formal de partilha.
- Registro: a escritura/formal é levada ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula. Só a partir daí os herdeiros constam como proprietários.
- Venda: com a matrícula regularizada, o imóvel pode ser avaliado, anunciado e vendido como qualquer outro.
4) E o imóvel adquirido em união estável ou casamento?
Buscas por “imóvel adquirido durante união estável” e “bens adquiridos antes da união” são frequentes porque a partilha depende do regime de bens e de quando o imóvel foi comprado. A regra aplicável muda conforme o regime (comunhão parcial, total, separação) e a data de aquisição. Por envolver meação e herança ao mesmo tempo, esse é justamente o tipo de caso em que a análise de um advogado evita erro que depois custa anos de processo.
5) Custos envolvidos (sem chute)
- ITCMD estadual sobre a transmissão causa mortis;
- Honorários advocatícios;
- Custas judiciais ou emolumentos de cartório, conforme o caminho;
- Certidões, matrícula atualizada e registro da partilha;
- Eventuais débitos do imóvel (IPTU, condomínio) que precisam ser quitados ou negociados.
Para o comprador de um imóvel já regularizado, os custos voltam a ser os normais da compra — veja nosso guia de ITBI e registro no litoral.
6) Depois de regularizar: vender bem
Resumo: inventário não é burocracia opcional — é o que transforma herança em propriedade vendável. Comece pela documentação, defina o caminho com um advogado e só anuncie depois do registro.
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