Quando o proprietário falece, o imóvel não é transferido automaticamente. Ele entra no conjunto de bens do espólio e sua destinação depende do inventário, da partilha e do registro da transferência no cartório de registro de imóveis competente.
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Enquanto isso não acontece, o imóvel permanece na situação jurídica do falecido, o que pode impedir ou dificultar venda, financiamento ou alterações cadastrais.
Inventário é o processo de identificar, descrever e dividir os bens deixados pelo falecido. No caso de imóveis, ele define:
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Sem inventário, não há partilha formal e, sem partilha, o registro da transferência do imóvel não pode ser concluído.
Inventário extrajudicial
Inventário judicial
Em ambos os casos, o resultado final inclui a partilha e, depois, o registro no cartório de imóveis.
A lista pode variar conforme o caso, o cartório e a legislação vigente. Abaixo, separação por grupo:
A partilha define como o imóvel será distribuído entre os herdeiros. Pode ocorrer:
A partilha deve ser registrada no cartório de imóveis para produzir efeitos perante terceiros.
Após a partilha, o registro no cartório de registro de imóveis é o ato que efetivamente transfere a titularidade. Ele normalmente exige:
Sem esse registro, os herdeiros podem ter direitos, mas não têm titularidade formal perante terceiros.
Em geral, a venda formal depende da conclusão da partilha e do registro da transferência. Vender antes disso pode gerar risco de nulidade ou disputa entre herdeiros.
Há situações em que a venda é autorizada durante o inventário, por exemplo quando:
Mesmo nessas situações, a segurança jurídica depende do cumprimento das formalidades.
Antes de anunciar ou receber sinal:
Esses cuidados evitam propostas que não podem ser concluídas e reduzem risco de conflito posterior.
Esta lista é orientativa e pode variar conforme o caso concreto.
Esses erros podem causar prejuízo financeiro e conflito entre herdeiros.
Procure apoio profissional quando:
Além do fluxo comum, atenção a:
Quanto custa, na prática, transferir um imóvel herdado no litoral paulista:
| Item | Custo (2026) | Observação |
|---|---|---|
| ITCMD (imposto estadual sobre herança) | 4% sobre o valor de referência do imóvel | Lei 10.705/2000 (SP). Pagamento em até 90 dias após a decisão de partilha; pagamento antecipado pode ter desconto — confira o regulamento vigente na Secretaria da Fazenda de SP. Multa e juros se o inventário passar de 180 dias sem iniciar o recolhimento. |
| Inventário extrajudicial (cartório de notas) | Emolumentos conforme tabela TJSP 2026 (por faixa de valor) + escritura pública | Só é possível com todos os herdeiros capazes e de acordo, com advogado. Em geral semanas, não anos. |
| Inventário judicial | Custas processuais + honorários (habitualmente 6% a 10% do monte) | Necessário com menores, incapazes ou desacordo. Prazo comum: 1 a 3 anos ou mais. |
| Registro da partilha no RGI | Emolumentos conforme tabela TJSP 2026 | Obrigatório para o imóvel sair do nome do falecido. |
| ITBI | Não incide na partilha por herança | Incide somente se um herdeiro vender seu quinhão a outro ou se houver quinhão excedente pago em dinheiro — nesse caso o município cobra ITBI sobre a parte alienada (2% a 3%, conforme a cidade). |
Exemplo: apartamento avaliado em R$ 650 mil em Bertioga → ITCMD ≈ R$ 26 mil; emolumentos de cartório (notas + registro) na faixa de alguns milhares de reais; total típico do processo extrajudicial fica entre 5% e 6% do valor do imóvel já com honorários simples.
Custas oficiais: tabela de emolumentos TJSP 2026 · alíquota ITCMD: Secretaria da Fazenda e Planejamento de SP.
Imóvel de pessoa casada ou em união estável entra no inventário? Depende do regime de bens — leia: imóvel adquirido antes do casamento entra na divisão de bens?
Quanto custa um inventário de imóvel em 2026?
Em SP, a partir de ~4% do valor do imóvel só de ITCMD, mais emolumentos de cartório e honorários. Processo extrajudicial simples costuma fechar entre 5% e 6% do valor do bem.
Qual o prazo para pagar o ITCMD em SP?
O imposto é devido desde a abertura da sucessão; o recolhimento sem multa deve ocorrer em até 90 dias após a decisão que julgar a partilha. Após 180 dias da abertura do inventário sem iniciativa, há multa de mora.
Preciso pagar ITBI na partilha de herança?
Não. ITBI não incide em transmissão causa mortis. Só incide se houver venda de quinhão entre herdeiros ou quinhão excedente pago em dinheiro.
Inventário em cartório é mais barato que judicial?
Em geral sim, e muito mais rápido (semanas contra anos), desde que todos os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam de acordo, com advogado obrigatório.
Todos os herdeiros precisam concordar para vender o imóvel?
Em geral, sim, especialmente quando a partilha não foi concluída. A venda sem acordo pode gerar contestação e risco de nulidade.
O inventário extrajudicial é sempre mais rápido?
Geralmente sim, mas depende de todos os herdeiros serem capazes, estarem de acordo e não haver impedimentos legais.
Quando o imóvel herdado pode ser registrado em nome dos herdeiros?
Após a conclusão do inventário, a formalização da partilha e o cumprimento das exigências do cartório de registro de imóveis.
É obrigatório fazer inventário para transferir imóvel por herança?
Sim. O registro da transferência depende do inventário e da partilha, salvo exceções legais específicas que devem ser confirmadas caso a caso.
Quer organizar a documentação e os próximos passos do seu imóvel?
Falar com especialista →Conteúdos complementares:
Em São Paulo, o ITCMD é de 4% sobre o valor do quinhão de cada herdeiro. Some-se a isso emolumentos de cartório (escritura e registro, em geral entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, conforme tabela do TJSP) e honorários advocatícios. Para um imóvel de R$ 600 mil com 2 herdeiros, o custo total costuma ficar entre R$ 30 mil e R$ 50 mil.
Sim. Desde 2007 (Lei 11.441), o inventário extrajudicial é possível quando todos os herdeiros são maiores e capazes, estão de acordo e há advogado(a) obrigatoriamente. É mais rápido (semanas, contra anos no judicial) e mais barato.
Extrajudicial em cartório: em geral 30 a 90 dias. Judicial: de 1 a 5+ anos, dependendo de litígio, avaliações e intimações.
O imóvel não pode ser vendido, financiado ou transferido. Após 60 dias do óbito sem abertura, incidem multa e juros sobre o ITCMD (em SP, multa de 10% após 180 dias e 20% após 1 ano). Prescrição do ITCMD em 5 anos, mas o imóvel permanece bloqueado.
Além do inventário, verifique débitos de IPTU e condomínio, situação do registro, e se o imóvel está em área de marinha (laudêmio de 5% na transferência). Para avaliar se vale vender ou alugar, use nossa calculadora de ROI e a calculadora de ITBI e custos.
Leia também: Imóvel adquirido antes do casamento entra na divisão?
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Aviso legal: Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui assessoria jurídica, contábil ou imobiliária. Dados e projeções dependem de contexto de mercado. Consulte profissional habilitado para decisões específicas.