Projete o valor futuro do seu imóvel no litoral e compare com o CDI
| Imóvel | CDI | |
|---|---|---|
| Valor em anos | ||
| Ganho total |
| Cidade | Valorização 12m | Driver principal |
|---|---|---|
| Bertioga | +15,2% | Riviera + expansão da orla sul |
| Peruíbe | +14,1% | preço-base baixo, nova demanda |
| Itanhaém | +13,8% | condomínios e acesso pela Padre Manoel |
| Mongaguá | +12,5% | plataforma de pesca + verticalização |
| São Sebastião | +12,1% | Maresias/Juquehy, temporada premium |
| Ubatuba | +11,3% | turismo o ano todo |
| Ilhabela | +10,5% | estoque limitado (ilha) |
| São Vicente | +10,5% | revitalização do centro e orla |
| Santos | +9,8% | liquidez e requalificação do centro |
| Praia Grande | +9,5% | maior estoque de lançamentos da baixada |
| Guarujá | +8,9% | Enseada/Astúrias, demanda de SP |
Fonte: análise Praia Digital sobre anúncios e transações (12 meses até set/2026). Valorização passada não garante retorno futuro — use como referência, não como promessa.
Imóvel de investimento rende de dois jeitos: valorização (patrimônio) e aluguel (renda). Somando os dois, a comparação com renda fixa muda de figura:
| Exemplo: imóvel de R$ 500 mil em Praia Grande | Apenas valorização | Valorização + temporada |
|---|---|---|
| Retorno em 10 anos (9,5% a.a. + renda líquida ~5% a.a.) | ~R$ 1,24 mi | ~R$ 1,24 mi + ~R$ 25 mil/ano de renda |
| Equivalente em CDI (13,5% a.a. bruto) | ~R$ 1,77 mi — mas sem uso, sem hedge de inflação e com IR de 15–22,5% sobre o ganho | |
Regra prática: se a valorização anual + yield líquido de aluguel superar o CDI após impostos, o imóvel ganha no longo prazo — e ainda entrega uso próprio nas férias.
| Custo | Faixa típica | Quando incide |
|---|---|---|
| ITBI | 2–3% do valor | na compra |
| Escritura + registro | ~1% | na compra |
| Corretagem | 5–6% | na venda |
| IR sobre ganho de capital | 15–22,5% | na venda (há isenções, ex.: único imóvel até R$ 440 mil) |
Na prática, comprar e vender "come" 8–10% do valor do imóvel. Por isso valorização só compensa com horizonte de 5+ anos — em prazos curtos, os custos vencem o ganho.
A faixa conservadora para o litoral paulista é 6–8% a.a. Cidades em expansão (Bertioga, Itanhaém, Peruíbe) têm registrado picos acima de 10% a.a. nos últimos 12 meses, enquanto mercados maduros como Santos valorizam com mais estabilidade (~8–10% na orla).
Proximidade do mar, infraestrutura do bairro, novos lançamentos, acessos rodoviários e liquidez. Bairros em transformação (ex.: Ocian/Tupi em Praia Grande, Vila em Ilhabela) tendem a superar a média da cidade.
Nominal inclui inflação. Com IPCA em ~4,2% (12m), uma valorização de 7% a.a. equivale a ~2,7% de ganho real. Compare com renda fixa (CDI ~13,5%) para avaliar o custo de oportunidade.
Na compra: ITBI (2–3%) + escritura e registro (~1%). Na venda: corretagem (5–6%) e IR sobre ganho de capital (15–22,5%, com isenções como a de único imóvel até R$ 440 mil). Total típico: 8–10% do valor.
Depende do horizonte. O CDI (~13,5% a.a. bruto) ganha no curtíssimo prazo, mas o imóvel soma valorização + aluguel líquido (~5% a.a. na temporada bem gerida) + proteção contra inflação — e, ao contrário da renda fixa, o ganho na venda do único imóvel pode ser isento de IR.
Historicamente, imóveis na planta no litoral valorizam 10–20% entre lançamento e entrega, mas concentram risco (atraso, construtora). Desconfie de projeções acima de 15% a.a. — não são sustentáveis no longo prazo.
A valorização imobiliária varia muito por cidade e bairro: use o comparador de cidades para escolher onde investir e o estimador de valor para saber quanto seu imóvel vale hoje. Lembre-se: o imóvel também gera renda — some a valorização ao retorno do simulador de ROI de temporada para o retorno total do investimento.
Valores são projeções educativas, sem garantia. Consulte dados reais no índice de preço por m² do litoral.
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As premissas, taxas e tabelas preexistentes precisam de conferência de fonte e data. Este conteúdo não atualiza nem valida essas premissas. Simulações educativas não são propostas bancárias, garantia de retorno ou orientação jurídica e tributária individual.
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